我國《房屋稅條例》歷經重大修正（俗稱「囤房稅2.0」），已正式自民國113年7月1日起上路，並於114年5月開徵的房屋稅中全面適用。本次修法從「歸戶方式」、「稅率級距」、「自住定義」及「非自住住家稅率」皆有重大變革。本文將由會計師專業視角，為您全面梳理修法核心重點，協助納稅義務人精準掌握稅負變化，提前做好資產配置與稅務規劃。
一、 囤房稅 2.0 五大核心變革解析
1. 從「縣市歸戶」改為「全國歸戶」
過去囤房稅採各直轄市、縣（市）歸戶計算，納稅人在不同縣市擁有房屋可分別計算免稅額或適用較低稅率。修法後改為「全國總歸戶」，財政部建立全國歸戶統一歸檔機制，將納稅義務人（含配偶及未成年子女）全國持有的非自住住家房屋戶數合併計算，徹底封鎖跨縣市持有房屋的避稅空間。
2. 非自住住家房屋法定稅率全面調升
為了引導房屋釋出、促進居住正義，非自住住家（非營業用）的法定稅率上下限全面調高：
- 自然人（全國歸戶）持有戶數分級：各地方政府「強制」須訂定差別稅率。持有的戶數越多，適用稅率級距越高。
- 法定稅率區間：從原先的 1.5% ~ 3.6%，大幅調高至 2.0% ~ 4.8%（特定房屋除外）。
| 全國持有戶數區間（非自住住家） | 修正前法定稅率上限 | 修法後法定稅率區間 (2.0) |
|---|---|---|
| 合理戶數內（通常為 1 ~ 3戶，授權地方政府訂定） | 1.5% ~ 2.4% | 2.0% ~ 2.6% |
| 超過合理戶數（第 4 戶或第 5 戶以上） | 2.4% ~ 3.6% | 3.2% ~ 4.8% |
3. 自住房屋條件緊縮：須辦竣戶籍登記
以往自住房屋認定僅需無出租、實際居住並供本人、配偶或直系親屬實際居住即可。囤房稅 2.0 新增強制規定：自住房屋必須辦竣「戶籍登記」。若本人、配偶及未成年子女在全國僅持有 1 戶且供自住者，稅率維持 1.2%；若未辦理戶籍登記，即使實際自住，也將被改按非自住住家稅率課徵。
4. 輕稅減免：全國單一自住及出租、繼承房屋減稅
為照顧自住及鼓勵釋出空屋，修法配套提供減稅優惠：
- 全國單一自住減稅：本人、配偶及未成年子女於全國僅持有 1 戶房屋，符合無出租、無營業且房屋現值在一定金額以下者，稅率由 1.2% 調降為 1.0%。
- 出租申報租賃所得達標者：將房屋出租且申報租賃所得達一定標準（租金達各縣市租金標準），或繼承取得共有房屋者，法定稅率調降為 1.5% ~ 2.4%（原為 1.5% ~ 3.6%）。
5. 建商餘屋持有稅率調整
針對建商起造之住家待銷售房屋（餘屋），考量其興建銷售之商業特性，明定持有期間在 2 年內者，法定稅率調整為 2.0% ~ 3.6%；超過 2 年未售出者，則適用一般非自住住家較高稅率（2.8% ~ 4.8%），促使建商加速房屋釋出市場。
💡 會計師貼心提醒：新制已於 113 年 7 月 1 日正式施行。全國各地方政府（直轄市、縣市政府）須於 114 年 2 月底前完成地方自治條例修正並公告差別稅率，民眾與企業應隨時關注所在地之地方稅稽徵機關公告。
二、 企業與個人之會計師實務因應建議
1. 個人及家族資產規劃建議
- 立即檢視戶籍登記：務必確認自住房屋內已辦妥本人、配偶或直系親屬之戶籍登記，避免因漏辦戶籍而喪失 1% 或 1.2% 之自住優惠稅率。
- 評估多屋資產配置：若名下有多戶非自住房屋，應重新盤點全國總戶數。考量各縣市訂定之級距差異，可評估將部分資產透過贈與、信託或出售方式進行調整，降低累進稅率帶來的稅負衝擊。
- 合法申報租賃所得：若有閒置房屋，可考慮正式對外出租並合法申報租賃所得達標準，爭取適用較低之 1.5% ~ 2.4% 稅率，兼顧租金收益與節稅效益。
2. 建設公司與法人因應建議
- 餘屋銷售時程控管：建商餘屋在 2 年內享有較低稅率（2.0% ~ 3.6%），應加強行銷、加速餘屋去化，避免超過 2 年門檻後落入高額囤房稅負。
- 法人持有房屋成本重估：非屬起造人之一般法人持有的住宅房屋，全面適用非自住住家較高稅率（無 1.2% 自住優惠），企業在購置員工宿舍或資產配置時，應重新試算長期持有之房屋稅成本。