如何簽個好租約：會計師教你搞懂租金扣繳、二代健保與營業稅
在商業租賃或辦公室承租的過程中，房東與房客最容易發生爭議往往不是租金高低，而是「稅費與扣繳負擔」該由誰來扛？特別當承租方是「公司企業」時，牽涉到所得稅扣繳、二代健保補充保費，甚至是 5% 營業稅的內含或外加，如果沒有在一開始的租賃合約中白紙黑字寫清楚，往往會在後續報稅或付款時造成雙方的誤解與摩擦。
身為執業會計師，這篇文章將為您深度解析個人房東的稅費負擔機制，以及公司租約中常見的「含稅與不含稅」計算邏輯，幫助您簽出一個合法、互利又安心的好租約！
一、 如果房東是「個人」：所得稅 10% 扣繳與二代健保
當企業（承租方）向「個人房東」承租房屋時，依稅法規定，公司在給付租金時負擔有「扣繳義務」：
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1. 租金所得稅扣繳（10%）：
依規定，給付租金時應按 10% 扣繳率申報扣繳。但實務上有一個重要門檻：若單次計算扣繳稅額不超過 2,000 元（即每月租金在 19,999 元以下），可以不必每次先扣繳稅款繳給國庫，只需在每年 1 月底前開立「免扣繳憑單」申報交由國稅局歸戶即可。
（換算公式：每月租金 × 10% ＞ 2,000 元，亦即月租金達 20,000 元（含）以上，就要依法扣繳 10% 稅款並於給付次月 10 日前繳納國庫。） - 2. 二代健保補充保費（2.11%）： 當給付租金單次達一定金額時（目前規定單次給付達 20,000 元以上），身為投保單位（公司）有義務按規定扣取 2.11% 的二代健保補充保費並代為繳納。
二、 房東關心的痛點：「我的個人綜合所得稅會增加多少？」
許多房東在出租給公司時，最常問的問題是：「這樣我的稅金會增加多少？」
在稅務計算上，若房東個人無法提出相關修繕、折舊或貸款利息等成本單據，國稅局會直接以「標準費用率 43%」計算，也就是說，租賃所得的淨所得率為 57% 。
💡 房東租賃所得計算範例：
若全年總租金收入為 60 萬元（月租 5 萬 × 12 個月）：
租賃所得 = 60 萬元 × 57% = 34.2 萬元
這筆 34.2 萬元的淨所得會併入房東當年度的個人綜合所得總額中，依個人的所得稅率（5%~40%不等）計算實際增加的所得稅。因此，在簽約時雙方若能把稅賦成本合理考量進去（例如適度調整租金），往往能達到雙贏。
三、 公司租約的營業稅：5%「內含」與「外加」大不同
如果房東是「公司組織（法人）」，房東收到租金後，必須依法開立應稅統一發票給房客。這時合約上對於租金是「含稅」還是「不含稅」，金額會差很多！以下以每月租金 50,000 元為例說明：
| 比較項目 | A. 租金約定「含稅」50,000 元 | B. 租金約定「不含稅」50,000 元（外加 5%） |
|---|---|---|
| 實際支付金額 | 總共付 50,000 元給房東 | 付給房東 50,000 元 + 營業稅 2,500 元 = 總共付 52,500 元 |
| 進項稅額（可扣抵營業稅） | 50,000 – (50,000 / 1.05) = 2,381 元 | 50,000 × 5% = 2,500 元 |
| 企業實質租金成本 | 50,000 – 2,381 = 47,619 元 | 52,500 – 2,500 = 50,000 元 |
| 合約標準文字建議 | 「本租金每期(月) 50,000 元，含 5% 營業稅」 | 「本租金每期(月) 50,000 元，5% 營業稅外加，計實付金額 52,500 元」 |
四、 租約要不要公證？公證的好處與目的
很多房客或房東會猶豫租約是否需要去法院或民間公證人處辦理公證。事實上，經公證的租約對雙方都有極大保障：
- 對房客的好處：可以據實合法申報租金支出、抵扣所得稅，不必再因配合房東不報稅而處於談判弱勢，並能建立健全的企業會計制度 。
- 對房東的好處：若遇到房客惡意欠租或期滿不搬遷，公證書通常具有「強制執行力」，可以直接聲請法院強制執行，省去漫長的訴訟流程，其帶來的無形保障遠大於規費支出 。
總結：把規則說清楚，才是最穩健的合作
一份好的租約，不只是約定坪數與租金，更是把稅務負擔（扣繳、二代健保、營業稅）及履約保障（公證、押金約定）攤在陽光下說清楚。在一開始簽約時把這些細節載明清楚，不僅能讓企業的會計帳務合法合規，更能維護房東與房客長久和諧的信任關係！